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中国房价是否面临全面失控?

编者按:近日,中国社科院财经战略研究院公布报告指出,房地产市场出现全面反弹,住房供求已经失衡。为此,本报约请两位学者展开深入讨论。

房地产调控是卓见成效的

上海社会科学院部门经济研究所副研究员陈则明

■中国城市房价增长基本是和货币发行量、人均可支配收入、GDP增长相适应的。

■没有垄断、没有信息不透明、没有特权阶层食利,是调控的终极目标。

从2002年第一轮房地产调控开始,对房地产业和住房政策的批评始终没有停止。对促进社会发展进步来说,这些批评是必要的。但从总体上来说,房价的走势和趋势是符合时代规律的,并且房地产调控是卓见成效的。但是土地有偿使用制度、税收制度、住房保障制度的确有待优化。

房价的高低是个伪命题

房价近年来的确上涨得很快。20多年来做出准确判断和决策的消费者、企业、管理智囊团并不在少数。不能因为房地产业和房地产市场的发展,超出了许多人预料,甚至一些政府管理部门的预判,就否定房地产业和调控。中国各城市的房价增长基本是和货币发行量、人均可支配收入、GDP增长相适应的。1998年全国多数城镇职工收入平均每2个月能买1平方米,到现在全国的房价收入比也是这种水平。与出现婴儿潮的同类国家和地区工业化发展阶段对比,房价都经过快速增长。美国房价100年来主要趋势是上涨,只有大萧条、石油危机、金融危机时经历了短暂的下降。日本、“东南亚四小龙”的房价上涨也是前车之鉴。根据世界银行研究报告,一国住宅产业在人均GDP达到400美元时开始起步;至1500美元时,进入稳定的快速增长期,至3000美元时达到增速的峰值,一直到10000美元时才进入平稳期。人均GDP超过16000美元时,住宅业就会开始衰退。我们要做的是在认识规律的基础上优化决策,促进社会经济稳定和公平,而不是对抗规律。

房价的高低是个伪命题。没有统一的标准就没有一致的答案。最终回答房价高低,需要在一个相当长的产业发展周期结束之后才能得出答案,而这个答案又与城市规划的实现程度密切相关。目前关于泡沫有无的研究,都是选择了偏向自己结果的指标。房价高的依据指标主要是与当前可支配收入比;房价低的依据指标主要是与规划中的世界同类城市相比。我们不得不认识到,政府决策部门也没法权衡这两种判断的轻重。即使促进房价合理回归,也只能凭借社会感性的容忍度和反馈程度。

住房供求平衡在产业发展阶段中是一个动态的概念。1998年房地产市场开始进入快速发展,到目前所建造的住房面积超过了之前中国所有的住房总量。近年来,中国的住房建设基本保持在每年10亿平方米,也就是人均每年1平方米,与人均GDP同类国家和地区的住房供给水平是相符合的。全国每年的城镇住房建设套数略超城镇结婚户,也基本与人口结构相适应。因此,供给与需求在中国目前的发展阶段还是基本保持平衡的。住房供给是城市建设用地中的住宅用地部分决定数量,“北上广深”的建设用地是按户籍人口来配给,中国的城市化进程很快,并且人口导入区主要在渤海湾、珠三角、长三角,常住人口的住房问题的确没有做长远规划,造成少数城市房价过快上涨。

调控针对三个具体问题

只有明确说明控制目标是什么,才能谈失控的问题。自调控以来,正式文件中对房价问题的表述都是相当慎重的。抑制房价上涨过快、房价回归到合理价位等并没有定量化的调控“红线”。近两年来,房价控制目标直接挂钩相关负责人的政绩,地方政府每年承诺的房价调控定量目标都是严格完成的。低于人均可支配收入、低于GDP增长等合理的调控目标基本不存在失控的问题。如果说个别城市把房价控制目标定于稳中有降,前几年是一厢情愿,今后也确实存在失控的可能。

房地产调控不仅仅是以抑制房价过快上涨为目标,还具有社会稳定、公平公正的目标。调控一直是针对少数城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、市场秩序混乱三个问题出台解决方案。房地产市场秩序方面,开发商卷款出逃问题、产品质量问题在调控之前几乎年年讲、年年有,经过多年的调控,这些问题已经很少遇到。住房供应结构方面,别墅用地已经停止审批,高尔夫球场、豪华楼堂馆所受严格控制,中小套型住房的比例大幅增加。房价上涨过快问题,虽然没有房价应该上涨多快的定量标准,但倒卖期房资格的问题在2003年限制期房转让后基本杜绝,利用金融杠杆空手买多套房的现象也没有了。没有垄断、没有信息不透明、没有特权阶层食利,是房地产调控的终极目标。

当然,要真正达到标本兼治,只有形成稳定科学的房地产税收制度。房地产调控转向房地产保有税为主,是发挥经济效率和促进社会公平最佳的选择。

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